Investire in appartamenti conviene? (parte 2)

Jan2013

Nell’ultimo articolo (clicca qui), ho cercato di rispondere alla domanda: al piccolo investitore conviene davvero investire in appartamenti da affittare?

A seguito di email ricevute da alcuni lettori, in questo articolo discuto alcuni dubbi e cerco di chiarire alcuni punti dell’articolo precedente.

Il rendimento

Come ho scritto nel precedente articolo, se acquistiamo un appartamento da affittare, il rendimento al netto delle tasse e della manutenzione straordinaria dovrebbe essere almeno del 2%. Naturalmente se l’immobile rende l’1,8% va bene lo stesso. Quel 2% è un parametro di massima.

Attenzione però a due punti importanti:

  • Lo sfitto. La maggior parte delle persone moltiplica l’affitto mensile (attuale o previsto) per dodici, al fine di ottenere il rendimento annuale pre-tasse. Questo è scorretto. E’ quasi impossibile che l’immobile sia locato ogni mese dell’anno per tutti gli anni a venire. Bisogna calcolare che mediamente l’appartamento sarà sfitto per uno o due mesi all’anno (mediamente).
  • La manutenzione straordinaria. Bisogna prevedere un accantonamento annuale dovuto alla futura manutenzione straordinaria dell’immobile (sia dell’appartamento che dello stabile). In pratica, il proprietario dovrebbe mettere da parte almento lo 0,3 per mille del valore dell’appartamento ogni anno per far fronte a spese future.

Il valore dell’appartamento

La maggior parte delle email che ho ricevuto riguardavano il valore dell’immobile nel tempo: se io compro un appartamento oggi, tra vent’anni varrà di più?

In realtà, rispondere a questa domanda non è così facile. Ci sono due tendenze di prezzo, una di breve/medio periodo (cinque/dieci anni) ed una di lungo periodo (vent’anni circa).

Il breve/medio periodo

I prezzi degli immobili si muovono in cicli più o meno regolari, nei quali il prezzo inizialmente sale per poi riscendere alla fine del ciclo. In Italia, tali cicli hanno una durata di 10/15 anni. Attualmente siamo alla fine di un ciclo anomalo, molto lungo, iniziato nel ’98.

Ovviamente il punto è: siamo davvero alla fine del ciclo? Secondo me è probabile di si, o quantomeno manca poco. Esaminando il rapporto tra prezzi delle case e salari (il parametro più importante quando si analizza il mercato immobiliare) non si può escludere un’ulteriore discesa dei prezzi del 15% circa, che potrebbe richiedere due anni o più (fonte: Economist su dati istat):

prezzi su salari, italia

Tuttavia, non vi è alcuna certezza che ciò avvenga. Inoltre è molto difficile comprare un bene al momento più basso del ciclo del suo prezzo. Se si compra oggi un appartamento, è sufficiente comprare ad un prezzo leggermente al di sotto del prezzo di mercato, e il problema è risolto.

Il lungo periodo

Secono me, il vero problema è l’andamento di prezzo di lungo periodo. Come ho già accennato nell’articolo precedente, il prezzo delle case nel lungo periodo dipende dai salari medi degli italiani, che a loro volta dipendono dall’andamento dell’economia. Dato che, come già detto nel primo articolo, non ci sono ragioni per pensare che l’economia italiana nei prossimi vent’anni sia migliore di oggi, non ci sono ragioni neanche per pensare che un appartamento comprato oggi si rivaluti sensibilmente nei prossimi ventanni.

Ribadisco però il vero vantaggio di possedere un immobile nel lungo periodo: la protezione da un evantuale periodo di inflazione più o meno lungo.

Il rischio geografico

Quando si comprano delle azioni o delle obbligazioni, si possono acquistare azioni o obbligazioni tedesche, francesi, americane etc. Quando invece si acquista un immobile, al fine di poterlo gestire, lo si compra nella propria provincia di residenza. Una bella differenza, no?

Quindi (tipicamente) l’acquisto di un immobile ci espone ad un rischio geografico, anche perchè non abbiamo un capitale sufficiente per acquistare dieci appartamenti diversi in dieci zone del mondo diverse.

Acquistare un immobile nei pressi di una grande città italiana (non necessariamente nella città) permette di mitigare il rischio geografico, poichè storicamente i mercati immobiliari nelle grandi città (specialmente Roma e Milano) sono più stabili.

La qualità dell’immobile

Come tutti gli operatori del settore ben sanno, la qualità media degli immobili in Italia è piuttosto bassa. Si trovano molti immobili di qualità bassa, mentre quelli di buona qualità scarseggiano.

Cosa si intende per bassa qualità di un immobile?

  • La posizione (esempio: è un immobile lontano da tutto e scarsamente servito dai mezzi pubblici).
  • La classe dell’edificio (esempio: è una casa di ringhiera; ha quattro piani senza ascensore; etc.).
  • La piantina dell’appartamento (esempio: è un appartamento con spazi angusti e poco funzionali).

Dato che in Italia gli immobili di bassa qualità abbondano, e dato che gli immobili di qualità sono pù difficili da trovare, è probabile che nel futuro quelli di scarsa qualità perderanno valore, mentre quelli di buona qualità terranno meglio il valore, proprio perchè non ce ne sono molti.

Le tasse

Una delle principali preoccupazioni di chi si accinge a comprare un immobile per investimento è la tassazione. In un immobile locato, IMU, TASI e cedolare secca si mangiano quasi la metà del rendimento da affitto.

Naturalmente questa è una cattiva notizia. D’altro canto, però, non è pensabile che il governo alzi ulteriormente la tassazione sulle seconde case, per due motivi: molti possessori di seconde case si metterebbero a venderle deprimendo il già asfittico mercato immobiliare italiano; ma soprattutto i proprietari di seconde case dovrebbero alzare gli affitti per compensare l’accresciuta tassazione, con l’impatto sociale che ne seguirebbe.

Più di così, le seconde case non possono essere tassate.

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