Investire in appartamenti conviene?

investire in appartamenti

Questa settimana vediamo se investire in appartamenti ha senso oppure no, dal punto di vista del piccolo investitore; e analizziamo quali sono i pro e i contro di questo tipo di investimento.

Due tipi di rendimento

Si investe in una certa tipologia di asset (azioni, obbligazioni, immobili, etc.) al fine di ottenere un rendimento nel tempo. Come è noto, un asset può generare due tipi di rendimento:

  • Un flusso di cassa generato dall’asset con periodicità costante (ad esempio, un azione che distribuisce un dividendo del 2% alla fine di ogni anno).
  • L’apprezzamento dell’asset nel tempo. Naturalmente, questo tipo di rendimento resta virtuale, finchè non vendiamo l’asset (ad esempio, vendo oggi a 120 euro un’azione comprata a 100 euro due anni fa’).

Nel caso di un appartamento che acquisto con lo scopo di affittarlo, il flusso di cassa è la differenza tra l’affitto che incasso e i costi generati dall’immobile, e l’apprezzamento dell’asset è l’aumento di valore dell’immobile.

Il rendimento da affitto

Quanto rende affittare un appartamento? Premessa: il rendimento di un immobile va calcolato al netto di tasse e altri costi. Per calcolare il rendimento netto iniziamo dal valutare il rendimento lordo.

Inoltre, consideriamo un tipo specifico di immobile residenziale, il bilocale, poichè tra le varie categorie di immobili residenziali è quello con la resa maggiore (anche se nelle grandi città anche i monolocali hanno un’ottima resa).

Iniziamo da un caso pratico. Nella mia zona (piccola città capoluogo di provincia) si trovano ormai molti bilocali con un rendimento lordo del 4,5% scarso. Consideriamo un caso specifico: bilocale più box, con un prezzo di acquisto di 130.000 euro. Attualmente locato, genera un affitto annuale di 7000 euro.

Per calcolare il rendimento lordo dobbiamo però considerare che: 1) l’immobile sarà sfitto per un uno/due mesi all’anno (è inevitabile) e 2) che è possibile che il prossimo canone di affitto sarà un po’ più basso di quello attuale (supponiamo sia più basso del 5% circa, ovvero sia pari a 6650 euro).

Quindi: dai 6650 euro, dobbiamo detrarre uno sfitto medio di 1,5 mesi all’anno; l’affitto medio annuale sarà di circa 5820 euro. Ora possiamo calcolare il rendimento lordo del bilocale: è circa del 4,3%.

[Nota: nel calcolo ho tenuto conto non solo del prezzo d’acquisto di 130.000 euro, ma anche dei costi di transazione di 5000 euro circa (notaio e imposte)]

Per ottenere il nostro utile, dal ricavo lordo di 5820 dobbiamo detrarre due voci di costo:

  • La tassazione: cedolare secca, più IMU e TASI (la parte di TASI a carico del proprietario).
  • Una cifra annuale che dovremo accantonare per la manutenzione straordinaria dell’appartamento e dell’immobile. Si tratta di spese non necessariamente immediate, che potrebbero avvenire anche tra 10/15 anni. Poniamo che questa cifra sia pari allo 0,35% del prezzo dell’appartamento.

Facciamo due conti:

tabella costi

Ovvero: l’utile annuale è pari a 2640 euro. Quindi il rendimento netto da affitto è di circa il 2%. Una bella caduta dal 4,3% lordo iniziale…

Rendimento da aumento di valore

Moltissimi italiani hanno investito e investono i lori risparmi in immobili ad uso residenziale (appartamenti, ma anche case di villeggiatura e altri immobili), nell’aspettativa di un apprezzamento dell’immobile.

Tuttavia, non credo molto a questo scenario, per una serie di motivi. Cito qui i due più importanti:

  • La demografia. Gli italiani fanno pochissimi figli; quindi tra 10-20 anni i potenziali acquirenti di case saranno meno dei potenziali acquirenti di oggi. Senza contare che già oggi l’80% delle famiglie possiedono l’abitazione in cui vivono, che verrà ereditata dai figli…
  • L’economia italiana e i salari. L’economia italiana non va bene, e non vi sono ragioni di supporre che nei prossimi 10-20 anni le cose andranno sostanzialmente meglio di oggi. La stagnazione economica presente e futura determina e determinerà bassi salari. E i prezzi delle case, nel lungo periodo, sono determinati dai livelli degli stipendi degli italiani.

Naturalmente, è vero che negli ultimi anni i prezzi delle case sono scesi in modo sensibile. Ma dobbiamo tenere conto di quanto appena detto: i livelli salariali e la demografia italiana non permetteranno un sensibile aumento dei prezzi delle case.

Ma quindi cosa ci possiamo aspettare: se io compro oggi un’appartamento posso ragionevolmente aspettarmi di non perdere soldi, perchè il ciclo dei prezzi è favorevole, ma altrettanto ragionevolmente non devo aspettarmi di avere grandi guadagni dovuti all’aumento di valore dell’appartamento.

La protezione dall’inflazione

Stabilito che non possiamo attenderci guadagni sostanziali dovuti all’aumento di prezzo dell’immobile acquistato, bisogna però dire che gli investimenti immobiliari ci possono proteggere dall’inflazione.

In generale, gli immobili tendono a conservare il loro valore reale (il valore al netto dell’inflazione). Quindi, nel caso non vi sia inflazione un immobile non ci serve a molto. Però non è mai facile prevedere il futuro, quindi possedere un immobile ci permette di non doverci preoccupare dell’inflazione futura.

Conclusioni

Quindi ha senso investire in appartamenti? Premesso che ognuno dovrebbe prendere questa decisione in totale autonomia, basandosi esclusivamente sul proprio giudizio; posso però elencare quali, secondo me, sono i punti di forza dell’investimento immobiliare:

  • Protezione dall’inflazione.
  • Diversificazione del proprio patrimonio se si posseggono delle azioni e/o delle obbligazioni (comunque io non investirei più del 30% del mio patrimonio in immobili).
  • Rendita annuale dovuta all’affitto incassato (che secondo me deve generare un rendimento netto annuale pari ad almeno il 2% circa).

 

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